会社を大きく育て上げてきたあなた。しかし今、新たな悩みに直面していませんか？事業承継を考えたとき、自社株の評価額が高すぎて、後継者に多額の相続税負担がかかってしまう。このままでは、せっかく築いた会社を次世代にスムーズに引き継げないかもしれない。そんな不安を抱えている経営者の方に、今回ご紹介するのが藤原正明氏の『新たな収益源確保と節税を実現する！経営者のための不動産投資 成功法則』です。本書では、不動産投資を活用することで自社株評価を引き下げ、事業承継をスムーズに進める実践的な方法が解説されています。
自社株評価の高騰が招く事業承継の危機
中小企業の経営者にとって、事業承継は避けて通れない重要課題です。しかし、多くの経営者が直面するのが、自社株の評価額が想定以上に高くなっているという問題です。
会社が順調に成長し、内部留保が積み上がれば積み上がるほど、自社株の評価額は上昇します。その結果、後継者が株式を相続する際には、多額の相続税が課せられることになります。
例えば、自社株の評価額が3億円の場合、相続税は数千万円から1億円を超えることも珍しくありません。後継者にそれだけの資金がなければ、会社を引き継ぐことさえ困難になってしまいます。
事業承継税制という特例制度も存在しますが、適用要件が厳しく、また将来的に要件を満たせなくなった場合には猶予されていた税金を一括で納付しなければならないリスクもあります。そのため、多くの経営者は別の対策も検討する必要があるのです。
不動産投資が自社株評価を下げる仕組み
藤原氏が本書で提案するのが、収益不動産を法人で取得することによる自社株評価の引き下げという手法です。この仕組みは意外とシンプルですが、効果は絶大です。
自社株の評価額は、会社の純資産額に基づいて計算されます。現金や預金が貸借対照表に積み上がっていると、その分だけ純資産が増え、株価も上昇します。
ここで収益不動産を取得すると、現金が不動産という資産に置き換わります。不動産の相続税評価額は、実際の購入価格よりも低く評価されることが一般的です。土地は路線価で評価され、建物は固定資産税評価額で評価されるため、実勢価格の7割から8割程度になるのです。
さらに、その不動産を賃貸に出すことで、評価額はさらに下がります。借家権割合や借地権割合が考慮されるため、自用の場合と比べて2割から3割程度評価額が減少します。
加えて、不動産を購入する際に融資を受けると、借入金が負債として計上されます。資産は圧縮評価され、負債は額面通り計上されるため、純資産が大きく圧縮され、結果として自社株の評価額が下がるという仕組みです。
実例に学ぶ事業承継対策の成功パターン
本書で紹介されているD様の事例は、まさにこの手法の成功例です。D様は製造業を営む経営者で、将来の事業承継を見据えて自社株評価対策を検討していました。
D様の会社は業績が好調で、内部留保が積み上がっていました。その結果、自社株の評価額は想定以上に高額になっており、このままでは後継者である息子さんに多額の相続税負担がかかることが明らかでした。
そこでD様は、藤原氏のアドバイスを受けて、法人名義で収益不動産を複数棟取得しました。物件の選定にあたっては、安定した賃料収入が見込める都市部の中古マンションを中心に選び、融資も活用しました。
その結果、貸借対照表上では現金が不動産に置き換わり、借入金も計上されたことで、自社株の評価額を大幅に引き下げることに成功しました。具体的な数字は本書に詳しく記載されていますが、数千万円単位での評価減を実現しています。
しかも、この対策には副次的なメリットもありました。取得した収益不動産からは毎月安定した賃料収入が入るようになり、本業の収益を補完する新たな収益源となったのです。
単なる節税対策ではなく経営基盤の強化
藤原氏が本書で繰り返し強調しているのは、不動産投資は単なる節税対策ではなく、経営基盤を強化する戦略的な手段だということです。
自社株評価を下げるためだけに不動産を取得しても、その物件が空室だらけで赤字を垂れ流していては本末転倒です。重要なのは、賃料収入という安定したキャッシュフローを生み出す優良物件を取得することです。
本書では、そのための物件選定の基準として「5つの成功法則」が詳しく解説されています。エリアの選び方、投資指標の見方、物件の見極め方、融資の受け方、そして管理会社の選び方まで、実践的なノウハウが満載です。
特に重要なのがエリア選定です。藤原氏は、人口が増加しているか、賃貸需要が安定しているか、交通利便性が高いかといった複数の観点から、投資に適したエリアを見極める方法を具体的に示しています。
また、物件の収益性を判断するための指標として、FCR（総収益率）、イールドギャップ、IRR（内部収益率）といった専門的な指標の使い方も、実例とともにわかりやすく解説されています。
失敗しないための注意点とリスク管理
もちろん、不動産投資にはリスクも存在します。本書では成功事例だけでなく、失敗を避けるための注意点にも十分なページが割かれています。
まず注意すべきは、安易な誘い文句に乗らないことです。「節税になります」「資産保全になります」といった甘い言葉だけで、収益性の低い物件を購入させようとする業者も存在します。
本書で紹介されている失敗例の中には、節税目的だけで物件を購入した結果、空室が続いて赤字経営に陥り、最終的には物件を手放さざるを得なくなったケースも登場します。
藤原氏は「目的は達成したものの、その目的を果たすための資産が受け継がれずに失われた」という本末転倒な結果を避けるため、物件選びには徹底的にこだわるべきだと説いています。
また、区分所有のワンルームマンションへの安易な投資にも警鐘を鳴らしています。区分マンションは少額から始められる手軽さがある一方で、修繕積立金の値上がりリスクや、建物全体の管理に関する意思決定に参加できないといったデメリットもあります。
藤原氏は、経営者が本格的に不動産投資に取り組むのであれば、一棟物件を中心に検討すべきとしており、その理由と具体的な選定基準を詳しく解説しています。
信頼できるパートナーの重要性
不動産投資を成功させるもう一つの重要な要素が、信頼できるパートナー選びです。
本書では、「売って終わりの会社から物件を買ってはいけない」と明確に述べられています。物件を紹介するだけで、その後の管理や運営には一切関与しない業者から購入すると、トラブルが発生したときに対応してもらえず、オーナーが困ることになります。
理想的なのは、物件の紹介から購入、賃貸管理、将来の売却までを一貫してサポートしてくれる会社です。藤原氏が経営する大和財託もそのような会社ですが、本書ではそうしたパートナーを見極めるための具体的なチェックポイントも示されています。
例えば、管理実績が豊富か、入居率が高いか、トラブル対応が迅速か、といった点を確認することが重要です。また、物件を紹介する際に、デメリットやリスクについてもきちんと説明してくれるかどうかも、信頼性を判断する重要な基準になります。
今こそ事業承継対策を始めるべき理由
事業承継対策は、早ければ早いほど選択肢が広がります。相続が発生してからでは、できることは限られてしまいます。
また、不動産投資による自社株評価の引き下げ効果は、一朝一夕には表れません。物件を取得し、安定稼働させ、その効果を貸借対照表に反映させるには、ある程度の時間が必要です。
さらに、不動産投資で成功するためには、市場の動向を見極める目や、物件を見る目を養う必要があります。そのためには、実際に物件を見て回ったり、専門家の話を聞いたりする時間も必要です。
本書を読んで特に印象的だったのは、経営者としての視点で不動産投資を捉えるという一貫した姿勢です。単なる節税テクニックの解説にとどまらず、経営戦略の一環として不動産投資を位置づけ、会社の未来を守るための具体的な方法を示しています。
あなたが築いてきた会社を、次の世代にしっかりと引き継ぐために。そして、その過程で新たな収益源を確保し、経営基盤を一層強固なものにするために。本書は、経営者にとって必読の一冊と言えるでしょう。
コメント