「せっかく不動産投資を始めたのに、空室が埋まらない」「家賃を下げても入居者が決まらない」そんな悩みを抱えていませんか？年間家賃収入11億円、不動産資産160億円を築いた税理士大家・鳥山昌則氏の『家賃収入11億円の税理士大家がこっそり教えるお金の増やし方』は、そうした不動産投資家の切実な悩みに、驚異の入居率99%超という実績に裏打ちされた具体的な解決策を示してくれます。本書で紹介される賃貸経営ノウハウは、単なる理論ではなく、著者自身が80棟800戸という規模で実践し続けてきた現場感あふれる技術です。今回は、その高入居率を支える具体的なテクニックと、お金持ちに共通する思考法について詳しくご紹介します。
入居率99%を支える3つの秘訣
鳥山氏が物件80棟、800戸を管理しながら入居率99%超を維持できている背景には、明確な戦略があります。その中核となるのが、仲介業者への働きかけ、心理を突いた賃料設定、そして入居者の責任感を育む仕組みです。
まず注目すべきは「広告宣伝費を2か月払う」という施策です。通常の不動産賃貸では、仲介業者への報酬は家賃1か月分が相場ですが、著者はあえて2か月分を支払うことで、業者が積極的に客付けしてくれる環境を作り出しています。この施策について、著者は「広告宣伝費を2か月払うと言って決まらなかった物件はありません」と断言しています。空室期間が長引けば家賃収入がゼロになるだけでなく、建物の劣化や資産価値の低下にもつながります。それならば、短期間で確実に入居者を獲得するために、仲介業者へのインセンティブを惜しまない方が結果的に賢明だというわけです。
賃料設定においても、著者は人間心理を巧みに活用しています。たとえば、家賃を5万円と表示するよりも「4万8000円プラス管理費2000円」に分ける方が、入居希望者に割安感を与え、心理的に申し込みが入りやすくなるといいます。実際の支払額は同じでも、見せ方を工夫することで問い合わせ数や成約率が変わってくるのです。こうした細やかな配慮の積み重ねが、高入居率の維持につながっています。
敷金は必ず1か月分もらう理由
近年、敷金ゼロや礼金ゼロの物件が増えていますが、著者は「敷金は必ず1か月分もらう」という方針を徹底しています。一見すると、入居のハードルを下げるために敷金をゼロにした方が客付けしやすいように思えます。
しかし著者の考えは異なります。敷金を預かることで、入居者に一定の責任感を持たせることができるのです。退去時に部屋を綺麗に使えば敷金が戻ってくるという仕組みがあれば、入居者は物件を丁寧に扱うようになります。逆に敷金ゼロの場合、「どうせ戻ってこない」という心理が働き、退去時のトラブルや原状回復費用の負担が増えるリスクがあります。
長期的な視点で見れば、安定した賃貸経営には入居者の質も重要です。敷金を支払える経済的余裕があり、物件を大切に使ってくれる入居者を選ぶことで、結果的に賃貸経営全体の質が向上します。目先の客付けのしやすさだけでなく、長期的な安定を優先する姿勢が、著者の高入居率を支えているのです。
エリア分散によるリスク管理
著者は80棟もの物件を保有していますが、興味深いことに「一つのエリアに一物件しか保有しない」という原則を守っています。これは不動産投資におけるリスク分散の基本戦略です。
同じ地域に物件を集中させると、その地域の経済状況や人口動態の変化に大きく左右されてしまいます。たとえば、大きな企業の撤退や災害などで一つの地域が打撃を受けた場合、複数の物件が同時に空室になるリスクがあります。しかし、エリアを分散させておけば、一つの地域で問題が起きても他の地域でカバーできます。
さらに、各物件にオーナーの目が行き届くようにするという狙いもあります。同じ地域に複数の物件があると管理が楽になる一方で、個々の物件への注意が散漫になりがちです。エリアを分散させることで、一つ一つの物件に対して適切な管理と投資判断を行うことができるのです。
決断が早い人がチャンスをつかむ
著者が税理士として多くの経営者を見てきた中で、共通して見つけた成功者の特徴があります。それは「決断が早い」ということです。
決断が早ければ、すぐに行動に移して他社より先にチャンスを手にすることができます。逆に、慎重すぎて決断を先延ばしにしていると、市場環境が変わったり競合に先を越されたりして、せっかくの機会を逃してしまいます。特に不動産投資の世界では、良い物件はあっという間に売れてしまうため、スピーディーな意思決定が求められます。
もちろん、早く決断するためには日頃からの準備が必要です。自分の投資基準や判断軸を明確にしておき、物件情報が入ってきたときにすぐに評価できる状態を作っておくことが重要です。著者自身も、税理士としての財務分析力と不動産投資家としての経験を組み合わせることで、迅速かつ的確な投資判断を可能にしています。
失敗しても諦めずチャレンジし続ける粘り強さ
成功者のもう一つの特徴は、失敗を恐れず、何度でも挑戦し続ける粘り強さです。著者は「儲かっている社長は、一つめがダメでも二つめ、それがダメでも三つめ、四つめと、うまくいくまでチャレンジします」と述べています。
今ある選択肢の中から最良と思えるものを選び、試してみる。そして、もし予想通りの結果が得られなかったとしても諦めない。このサイクルを繰り返すことで、経験値が上がり、成功の確率も高まっていくのです。
不動産投資においても、すべての物件が最初から完璧にうまくいくわけではありません。空室が続いたり、想定外の修繕費がかかったりすることもあります。しかし、そこで諦めずに、広告費を増やしたり、リフォームを工夫したり、管理会社を変えたりと、様々な対策を試すことで状況を改善できます。著者の入居率99%という実績も、こうした試行錯誤の積み重ねの結果なのです。
顧客目線で考える商売の基本
著者は税理士として様々な業種の経営者を見てきた中で、うまくいかない経営者に共通する問題点を発見しました。それは「お客さんが望むものを提供できているか」という視点が欠けているということです。
成功している経営者は、自己中心ではなく顧客目線で考え行動する習慣を持っています。「お客さんを飽きさせない」という商売の基本を徹底し、常に顧客のニーズを先取りする努力をしているのです。
不動産投資においても同じことが言えます。入居者が何を求めているのか、どんな設備や条件があれば住みたいと思うのかを常に考え、それに応える工夫をすることが大切です。広告宣伝費を惜しまず支払うのも、賃料表示を工夫するのも、すべては入居者とのマッチングを円滑にし、満足度を高めるための施策です。オーナー側の都合だけでなく、入居者の立場に立って考える姿勢が、長期的な成功につながります。
ポジティブな言葉遣いが成功を呼ぶ
著者が観察した成功者のもう一つの特徴は、日頃からポジティブな「明元素」の言葉遣いをしているということです。明元素とは、明るく元気で素直な言葉を指し、「ありがとう」「できる」「楽しい」「嬉しい」といった前向きな表現のことです。
逆に、否定的な言葉や愚痴ばかり言っている人は、周囲からの協力も得られにくく、チャンスも逃しがちです。言葉は思考を形作り、思考は行動を決め、行動が結果を生みます。だからこそ、普段から使う言葉に気をつけることが、成功への第一歩となるのです。
不動産投資でも、「この物件は空室が埋まらない」と嘆くのではなく、「どうすれば入居者が決まるか」と前向きに考える姿勢が大切です。問題を嘆くのではなく、解決策を探す思考習慣が、著者の入居率99%という実績を支えています。
小さな工夫の積み重ねが大きな差を生む
著者は「できるところから、1000円、1万円と積み重ねることによって、最終的に大きな金額になる」という信念を持っています。これは節税においても、賃貸経営においても共通する哲学です。
広告費を工夫する、賃料表示を変える、敷金を確実に取る、エリアを分散させるといった一つ一つの施策は、それ単体では小さな効果しかないかもしれません。しかし、こうした細かな工夫を積み重ねることで、全体として驚異的な高稼働率を実現できるのです。
多くの不動産投資家が見落としがちなのは、こうした地道な努力の重要性です。華々しい投資テクニックや大型物件の購入ばかりに目が行きがちですが、実は日々の細かな管理や工夫の積み重ねこそが、長期的な成功を決定づけるのです。著者の実績は、この原則を体現したものと言えるでしょう。
自己ルールを守る重要性
著者は過去の失敗から学んだ教訓として、投資における自己規律の重要性を繰り返し説いています。特に印象的なのは「資金が半分になったら、たとえどんな状態でも撤退する」というルールです。
これは損切りの明確な基準を予め定めておき、感情に左右されず淡々と実行する姿勢を示すものです。投資で失敗する人の多くは、損失が出ているにもかかわらず「もう少し待てば戻るかもしれない」と期待して損失を拡大させてしまいます。しかし、明確なルールを設定し、それを機械的に守ることで、破滅的な損失を避けることができるのです。
また「余裕資金だけを投資する」という原則も重要です。生活に必要なお金には手を付けず、無理のない範囲で投資することで、市場の変動に動じることなく長期的な視点を保つことができます。こうしたブレない判断軸を持つことが、お金を増やし続ける土台となります。
不動産投資においても、「この利回り以下の物件は買わない」「この価格以上では売らない」といった自分なりの基準を持ち、それを守ることが重要です。市場の雰囲気や営業トークに流されず、自分のルールに従って冷静に判断する姿勢が、長期的な成功につながるのです。
実践的な賃貸経営術を学ぶ価値
『家賃収入11億円の税理士大家がこっそり教えるお金の増やし方』は、単なる不動産投資の入門書ではありません。税理士としての専門知識と、大家としての豊富な実務経験を融合させた、極めて実践的な内容となっています。
特に本書の第二の強みとして紹介される賃貸経営ノウハウは、すぐに現場で使える具体的なテクニックが満載です。広告宣伝費の使い方、賃料設定の工夫、敷金の考え方、エリア分散戦略など、一つ一つは小さな工夫に見えますが、それらを組み合わせることで入居率99%という驚異的な実績を生み出しています。
さらに、成功する経営者に共通する思考法や習慣についての洞察も、この本の大きな価値です。決断の早さ、粘り強さ、顧客目線、ポジティブな言葉遣い、自己ルールの遵守といった要素は、不動産投資だけでなく、あらゆるビジネスや人生における成功にも通じる普遍的な原則です。
不動産投資を検討しているあなたにとって、この本は単なる投資マニュアルではなく、お金を増やし続けるための思考法と実践術を学べる貴重な一冊となるでしょう。著者の成功と失敗の経験から抽出されたノウハウは、あなたの投資人生をより確実で豊かなものにしてくれるはずです。
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