住宅購入を検討中のあなた、「金利上昇が怖いから固定金利を選ぶべき」と思い込んでいませんか。また、すでに固定金利でローンを組んでいる方は、「安全な選択をした」と安心していることでしょう。しかし、その常識が実は数百万円の損失を生んでいる可能性があります。
本記事では、住宅ローン専門家の塩澤崇氏による話題の書籍を通じて、変動金利の真の優位性を具体的なデータとシミュレーションで解説します。読み終える頃には、住宅ローンに対する見方が180度変わり、より賢い選択ができるようになるでしょう。
インフレ時代における住宅ローンの新常識
長らく続いたデフレ経済の影響で、多くの日本人は「借金は悪」「現金が安全」という固定観念を持っています。しかし、物価や賃金、金利が上昇するインフレ環境では、この常識は完全に逆転します。
現金保有は実質的な価値を失い、一方で借金の相対的な負担は減少するという経済原則があります。例えば、年収500万円で3000万円の借金を抱えていた場合、10年後に年収が600万円になれば、借金の相対的な重さは軽くなります。これがインフレの恩恵です。
著者の塩澤氏は、東京大学大学院で数理情報学を修了後、モルガン・スタンレー証券で住宅ローン証券化ビジネスを推進し、ボストンコンサルティンググループで金融機関向けの戦略コンサルティングに従事した経歴を持ちます。現在は住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を運営する株式会社MFSの取締役COOとして、実務の最前線にいる専門家です。
変動金利が固定金利を上回る条件を数値で検証
変動金利に対する最大の懸念は「金利上昇リスク」です。しかし、具体的な数値を見ると、この懸念が過度であることが分かります。
現在の固定金利は約1.8%であるのに対し、変動金利は約0.4%前後です。変動金利が固定金利を上回るためには、なんと6回もの利上げが必要となります。日本銀行の政策を考えると、短期間でそれほど急激な利上げが行われる可能性は極めて低いでしょう。
さらに重要なのは、35年ローンの返済総額の約半分が最初の10年間で発生することです。つまり、購入序盤で金利を安く抑えられる変動金利の恩恵は非常に大きいのです。仮に10年後に金利が上昇したとしても、すでに元本の大部分を返済しているため、影響は限定的になります。
住宅ローン減税で実現する「借りると儲かる」仕組み
変動金利の優位性は、金利の低さだけではありません。住宅ローン減税を活用することで、実質的に「借りると儲かる」状況が生まれます。
変動金利が平均0.4%前後であるのに対し、住宅ローン減税を使えば最長13年間、毎年0.7%の税金が戻ってきます。つまり、金利以上の税金が戻ってくるため、実質金利がマイナスになる計算です。
さらに、団体信用生命保険（団信）は一般的な生命保険の半分以下の掛け金で、ほぼ同等の保障内容が得られる「キラーコンテンツ」です。これらの制度を総合的に活用することで、住宅ローンは単なる負債ではなく、お得な金融インフラとして機能するのです。
30パターンのシミュレーションが示す変動金利の安定性
「それでも金利上昇が心配」という方のために、本書では金利上昇幅や高金利期間に幅を持たせた30パターンの変動金利シミュレーションが提供されています。
これらのシミュレーションでは、様々な金利上昇シナリオを想定していますが、いずれの場合でも変動金利の優位性が確認されています。つまり、過去のデータと将来予測を総合的に分析した結果、変動金利が最も合理的な選択であることが数値で証明されているのです。
専門知識がない読者でも、これらの具体的なシミュレーションを通じて、感情的な不安ではなくデータに基づいた冷静なリスク評価ができるようになります。
繰上返済より資産運用が正解な理由
本書が提唱するもう一つの革新的な考え方は、繰上返済の「禁止」です。従来の常識では、余剰資金があれば繰上返済するのが良いとされてきました。しかし、インフレ時代においては、この考え方は機会損失を生みます。
住宅ローンは実質マイナス金利で借りられる貴重な資金調達手段です。この低金利資金を早期に返済するのではなく、より高いリターンが期待できる資産運用に回すことで、総合的な資産形成を加速させることができます。
特に、著者はアメリカ株への投資を推奨しています。アメリカの経済成長や人口増加を考慮すると、長期的には住宅ローンの金利を上回るリターンが期待できるからです。
実際の読者の声が証明する本書の価値
本書は読者から高い評価を得ており、楽天ブックスでは総合評価4.60点を獲得しています。読者からは「すごくわかりやすく内容が濃い」「家を買うこの見方が変わった」「支払える範囲でローンを組めるなら家を買っても良いと思える」といった声が寄せられています。
特に注目すべきは、本書が単なる情報提供に留まらず、読者の行動変容を促している点です。「物価高騰や人口減で家を買うのは損」といったインターネット上の情報に惑わされることなく、「自分で情報を探し身につけることが大切」という気づきを読者に与えています。
住宅ローン戦略で人生が変わる
住宅ローンの選択は、単なる金利の問題ではありません。正しい選択をすることで、数百万円の差が生まれ、それが将来の資産形成に大きな影響を与えます。
本書が提示する「変動金利＋資産運用」の戦略は、住宅ローンを負債から資産形成のツールへと転換する画期的なアプローチです。この考え方を身につけることで、あなたの金融リテラシーは飛躍的に向上し、より豊かな人生を送ることができるでしょう。
変動金利の選択を検討している方には具体的なシミュレーションとデータに基づいた確信を、固定金利でローンを組んでいる方には借り換えによる数百万円の利益獲得の可能性を示してくれる一冊です。住宅ローンを抱えるすべての人、これから住宅購入を検討するすべての人にとって、必読の書と言えるでしょう。
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