毎月の給料明細を見るたび「この収入だけで大丈夫なのだろうか」と不安を感じていませんか。子どもの教育費、住宅ローン、そして親の介護費用。現在の給与だけでこれらすべてを賄えるのか、夜中にふと目が覚めて心配になることもあるはずです。賀藤浩徳氏の『公認会計士・税理士が教える「東京」×「中古」×「1R」不動産投資の始め方』は、そんなあなたの悩みに具体的な答えを示してくれる一冊です。公認会計士と税理士の両資格を持つ著者が、感覚や勘ではなく、数字の裏付けをもって不動産投資の魅力を解き明かします。
プロの視点が明かす「投資商品の真実」
本書を手に取ってまず驚かされるのは、著者が公認会計士・税理士という金融と税務の専門家でありながら、不動産投資の実践者でもある点です。通常、投資関連の書籍は実務家か理論家のいずれかに偏りがちですが、本書は両方の視点を兼ね備えています。
著者は、まず「お金の蛇口が一つしかないことのリスク」を指摘します。給与という単一の収入源だけに頼る危うさは、多くの会社員が漠然と感じながらも目を背けてきた現実です。副業や資産運用によって収入の蛇口を増やす必要性を説いた上で、著者は株式・FXなど様々な投資手段を徹底的に比較検討します。
ここで示される分析は、専門家ならではの鋭さです。株式投資は確かに成長性が期待できますが、価格変動が激しく、日中相場を見続ける余裕のないサラリーマンには難易度が高い。FXは短期的な収益を狙えますが、レバレッジによる損失リスクも大きく、ギャンブル性が強いと指摘します。
一方、不動産投資は現物資産として安定した家賃収入を生み、金融商品に比べて価格変動リスクが相対的に低いという特性があります。何より、仕事中に価格の上下を気にする必要がなく、本業に集中しながら資産形成ができる点が、会社員にとって大きな利点だと著者は強調します。
「良い借金」と「悪い借金」を見極める会計士の目
本書で特に目から鱗が落ちるのは、「良い借金と悪い借金の違い」についての解説です。多くの人は「借金＝悪」と考えがちですが、著者は会計士の視点から、借金には資産を生み出す借金と、単に消費するための借金があると説きます。
住宅ローンで購入した自宅は確かに資産ですが、そこから収入は生まれません。むしろ固定資産税や維持費という出費が続きます。これに対して、投資用不動産のローンは、毎月の家賃収入というキャッシュフローを生み出す「良い借金」です。
さらに著者は、不動産投資における「レバレッジ効果」を数値で示します。自己資金100万円だけで運用すれば年利5%でも5万円の収益ですが、銀行から900万円を借りて合計1000万円の物件を購入すれば、年利5%で50万円の収益が得られます。ローンの返済金利を差し引いても、手元に残る利益は自己資金だけの運用よりはるかに大きくなるのです。
この説明は、数字に強い公認会計士ならではの説得力があります。レバレッジという概念を初めて知る読者でも、具体的な数値例を見れば「なるほど、これなら現実的だ」と納得できるはずです。
「利回り」の数字に騙されない知識武装
不動産投資の広告でよく見かける「表面利回り10%！」という文言。著者は、この数字だけを見て飛びつくことの危険性を、税理士らしい緻密さで警告します。
表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割っただけの単純な数字です。しかし実際には、固定資産税、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、空室期間の損失など、様々なコストが発生します。これらを差し引いた「実質利回り」こそが、投資家が本当に手にする収益率なのです。
本書では、ローン金利・借入期間・評価額といった数字面から収支シミュレーションを行う方法が丁寧に解説されています。エクセルが苦手な人でも理解できるよう、計算式がステップバイステップで示されており、自分で物件を評価する力が身につきます。
この「数字を読み解く力」こそ、悪質な不動産業者に騙されないための最大の武器です。甘い言葉に乗せられて高額な新築ワンルームを購入し、後悔している投資家の話は後を絶ちません。著者は、そうした失敗を避けるために、数字の裏付けを持って判断する重要性を繰り返し強調します。
ミドルリスク・ミドルリターンという現実的な選択
投資の世界では「ハイリスク・ハイリターン」か「ローリスク・ローリターン」という二択を迫られることが多いものです。しかし著者は、不動産投資こそが「ミドルリスク・ミドルリターン」という現実的なポジションを取れる数少ない投資手段だと説きます。
株式投資で年利20%を目指すには、相応のリスクを取る必要があります。一方、銀行預金は元本保証ですが、金利はほぼゼロ。この両極端の間に位置するのが、手堅く運用した不動産投資なのです。
著者の試算によれば、東京23区内の中古ワンルームマンションを適切に選べば、実質利回り4～6%程度を安定的に確保できるとのこと。これは銀行預金の何十倍もの利回りでありながら、株式投資のような激しい変動リスクがない、バランスの取れた選択肢です。
しかも不動産は、株式と違って「ゼロになる」リスクがほとんどありません。物件は実在する建物であり、土地は消えてなくなることがない。万が一の経済危機でも、衣食住の「住」に対する需要はなくならないという安心感があります。
専門家が見抜く「安定した家賃収入」の秘密
著者が強調するもう一つのポイントは、不動産投資がもたらす「安定したキャッシュフロー」です。株式投資の配当金は業績次第で変動しますし、債券の利息も市場金利に左右されます。しかし賃貸物件の家賃は、一度入居者が決まれば、契約期間中は毎月確実に入ってくるのです。
この「毎月決まった金額が入る」という安定性は、将来設計を立てる上で計り知れない価値があります。子どもの教育費の支払い計画も、老後の生活設計も、安定した収入があってこそ成り立ちます。
著者は公認会計士として、企業のキャッシュフロー分析を日常的に行っています。その専門的な視点から見ても、不動産投資がもたらす定期的なキャッシュフローは、個人の資産形成において極めて優秀な仕組みだと評価しています。
給与という単一の収入源に加えて、不動産からの家賃収入という第二の蛇口を持つことで、生活の安定度は格段に向上します。仮に本業で何かあっても、家賃収入があれば生活の基盤が完全に失われることはありません。この「リスク分散」の考え方は、ファイナンシャルプランニングの基本中の基本です。
現物資産が持つ「見える安心感」
デジタル化が進む現代でも、不動産は「触れる資産」としての価値を保ち続けています。株式やFXは画面上の数字に過ぎませんが、不動産は実際に現地に行けば建物を見て、触れることができます。
著者は税理士として、相続の現場にも数多く立ち会ってきました。その経験から、現物資産である不動産が相続対策としても有効であることを知っています。預金は額面通りの評価ですが、不動産は相続税評価額が市場価格より低く算定されるため、相続税の節税効果が期待できるのです。
また、インフレが進行した場合、現金や預金の価値は目減りしますが、不動産は実物資産として価値を保ちやすいという特性があります。著者は経済の専門家として、長期的には穏やかなインフレが続く可能性が高いと見ており、その備えとしても不動産投資を推奨しています。
何より、自分が所有する物件を実際に訪れ、管理状況を確認できるという「見える安心感」は、投資家の心理的な支えになります。画面の中だけで完結する投資と違い、現実世界に存在する資産を持つことの意義は、数字では測れない価値があるのです。
会社員だからこそ活かせる信用力
本書で著者が繰り返し強調するのは、「会社員という立場の信用力」です。銀行は安定した給与所得がある人に対して、不動産投資ローンを比較的有利な条件で融資する傾向があります。
自営業者やフリーランスと比べて、会社員は収入の安定性が高いと評価されるため、金融機関からの信用を得やすいのです。この「社会的信用」という目に見えない資産を、不動産投資に活用しない手はありません。
著者は会計士として多くの経営者を見てきましたが、彼らでさえ「会社員時代にもっと不動産を買っておけばよかった」と後悔する人が多いと語ります。独立してからでは、会社員時代ほど簡単にローンが組めないからです。
今、あなたが会社員という立場にいるなら、それ自体が大きなアドバンテージなのです。この信用力を活かして、適切な不動産投資を始めることは、将来の選択肢を広げる賢明な判断だと著者は説きます。
数字が苦手でも大丈夫な理由
「公認会計士の本」と聞くと、難しい数式や専門用語だらけではないかと身構える人もいるでしょう。しかし本書は、数字が苦手な人でも理解できるよう、平易な言葉で丁寧に解説されています。
著者自身、顧客に対して税務や会計の説明をする際、専門用語を避けてわかりやすく伝えることを心がけてきたそうです。その経験が本書にも活かされており、複雑な計算も具体例を使って段階的に説明されています。
むしろ、数字に弱い人こそ本書を読むべきだと言えます。なぜなら、不動産投資で失敗する人の多くは、数字を理解せずに感覚だけで判断してしまうからです。本書で示される基本的な計算方法を身につければ、業者の甘い言葉に惑わされることなく、自分で判断できるようになります。
著者は「完璧な計算ができなくても構わない。大切なのは、数字の大まかな意味を理解することだ」と語ります。表面利回りと実質利回りの違い、レバレッジの仕組み、キャッシュフローの考え方。これらの基本さえ押さえれば、不動産投資の本質が見えてくるのです。
今こそ始める理由──専門家の時代認識
本書の終盤で、著者は「なぜ今、不動産投資を勧めるのか」についても触れています。税理士として日々、様々な業界の経営者や個人の相談に乗る中で、著者は日本経済の構造的な変化を肌で感じているのです。
終身雇用制度は事実上崩壊し、年金制度も将来的には給付水準の低下が避けられません。これは悲観論ではなく、冷静な現実認識です。こうした時代だからこそ、給与以外の収入源を持つことが、もはや贅沢ではなく必要な備えになっているのです。
一方で、日本の金融機関は現在も不動産投資ローンに前向きであり、低金利環境も続いています。この「会社員の信用力が活かせる」「融資条件が比較的良好」という環境は、いつまでも続くとは限りません。
著者は、まさに今が不動産投資を始める好機だと考えています。ただし、闇雲に始めるのではなく、本書で示される「数字の裏付け」をしっかりと理解した上で、慎重に一歩を踏み出すべきだと強調しています。
将来の不安に備えるため、家族の生活を守るため、そして自分自身の選択肢を広げるため。公認会計士・税理士という立場から見た、不動産投資の真実がここにあります。
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