不動産投資を始めたいけれど、「最近は融資が厳しくなった」という話ばかり聞いて二の足を踏んでいませんか？
確かに2018年のスルガ銀行問題以降、金融機関の融資審査は劇的に厳格化されました。従来の成功法則はもはや通用しない新しい時代に、私たちは突入しています。
でも、ちょっと待ってください。厳しくなったからといって、不動産投資の道が完全に閉ざされたわけではありません。むしろ、正しい融資戦略を知っている人にとっては、競合が減った今こそがチャンスなのです。
本記事では、現役の銀行融資担当者でありながら自身も84億円の不動産投資を行う河津桜生氏の著書から、スルガショック後の新時代に対応した融資戦略をご紹介します。この記事を読むことで、あなたは変化した融資環境を味方につけ、安全で確実な不動産投資への第一歩を踏み出すことができるでしょう。
スルガショックが変えた不動産投資の常識
2018年に発覚したスルガ銀行の不正融資問題は、不動産投資業界に激震をもたらしました。この事件は単なる一金融機関の不祥事ではなく、日本の不動産投資市場を支えてきた融資の常識を根底から覆す構造的な転換点となったのです。
それまで比較的緩やかだった融資審査は一変し、金融機関は投資家に対してより厳しい目を向けるようになりました。年収や資産背景の厳格なチェック、物件の収益性に対するより精密な査定、そして何より投資家としての信頼性の評価が重視されるようになったのです。
多くの投資家が「融資が受けられなくなった」と嘆く中、著者の河津桜生氏は異なる視点を提示します。融資が厳しくなったのではなく、健全な融資の基準に戻っただけだというのです。
この変化を単なる障害と捉えるか、それとも新しいルールに適応するチャンスと捉えるかで、今後の投資成果は大きく変わってくるでしょう。
レベル別融資戦略：あなたはどのステージ？
河津氏の著書で特に注目すべきは、投資家のレベルに応じて異なる融資戦略を提示している点です。一律のアドバイスではなく、読者の経験値に合わせた段階的なアプローチを取ることで、より実践的で現実的な指導を行っています。
初心者向け：公庫制度融資の活用
不動産投資の実績が乏しい初心者にとって、民間銀行からの融資獲得は至難の業です。しかし、だからといって諦める必要はありません。
著者が推奨するのは、日本政策金融公庫の制度融資の活用です。公庫融資は民間銀行とは異なる審査基準を持ち、事業計画の実現可能性を重視する傾向があります。そのため、不動産投資の実績がなくても、しっかりとした事業計画と返済計画を提示すれば融資を受けられる可能性が高いのです。
この戦略の素晴らしい点は、単に融資の厳しさを嘆くのではなく、具体的な代替手段と実現可能な道筋を示していることです。
中級者向け：3期黒字の積み上げ戦略
一定の投資実績を持つ中級者に対して、著者は「3期」の黒字を積み上げることの重要性を説いています。この「3期」という数字は、金融機関が企業の安定性や返済能力を判断する際の重要な指標です。
継続的な黒字経営は、あなたが単なる投機家ではなく、真剣な事業家であることを証明します。また、この段階では借り換え先の見つけ方も重要なポイントとなります。より良い条件での借り換えにより、金利コストを最適化し、キャッシュフローを改善することができるのです。
上級者向け：逆境をチャンスに変える投資法
最も興味深いのは、上級者向けの戦略です。著者は、市場が冷え込み、一般の投資家が躊躇するような時期こそ上級者にはチャンスがあると主張します。
具体的な投資対象として、再建築不可物件や全空物件といった、リスクが高く一般には敬遠される物件への投資が推奨されています。これらの物件は金融機関が評価しにくいため、多くの投資家が手を出しません。しかし、その潜在的価値を見抜き、リスクを管理しながら融資を引き出すことができれば、大きなリターンを得ることが可能なのです。
融資担当者だからこそ知る「金融機関の本音」
この本の最大の価値は、著者が現役の融資担当者であるという点にあります。融資を受ける側の視点だけでなく、融資する側の視点も併せ持つことで、他の投資本では得られない貴重な洞察を提供しています。
金融機関が融資審査で本当に見ているポイント、担当者が評価する人物像、そして融資を引き出すための具体的な交渉術まで、内部の人間だからこそ知り得る情報が詰まっています。
例えば、多くの投資家が重視する「利回り」よりも、金融機関は「返済の確実性」や「事業の継続性」をより重視することがあります。このような金融機関の評価軸を理解することで、融資獲得の成功確率を格段に高めることができるのです。
健全な融資の重要性：持続可能な投資戦略の構築
スルガショック後の融資環境の変化は、短期的には投資家にとって困難をもたらしました。しかし、長期的な視点で見れば、この変化は健全な不動産投資市場の構築に向けた重要な一歩だと言えるでしょう。
著者は、不正な手法による融資獲得が最終的に投資家自身を破綻に導くプロセスを詳細に説明しています。短期的な利益を追求するあまり、長期的な純資産の増加という投資の本来の目標を見失ってしまうことの危険性を警告しているのです。
真の成功は、金融機関との信頼関係の上に成り立つ持続可能な投資戦略にあるという著者のメッセージは、すべての投資家が心に刻むべき重要な教訓です。
新時代の融資戦略で投資家として成長する
スルガショック後の新しい時代において、成功する投資家になるためには、従来の常識にとらわれることなく、変化した市場環境に適応する柔軟性が求められます。
河津氏の著書は、そのような新しい時代の羅針盤として、投資家それぞれのレベルに応じた具体的で実践的な融資戦略を提供しています。厳格化された融資環境を障害ではなく、より健全で持続可能な投資への道筋として捉えることで、真の投資家としての成長を遂げることができるでしょう。
不動産投資の成功は、一朝一夕には成し遂げられません。しかし、正しい知識と戦略を身につけ、金融機関との健全な関係を築いていけば、必ずや目標達成への道筋が見えてくるはずです。今こそ、新しい時代の融資戦略を学び、あなたの投資家としての新たなステージへと歩みを進めてみませんか。
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